高房价,会透支一个城市的未来吗?

  原标题:高房价,会透支一个城市的未来吗?

来源:大咖聊房

  

  昨天有一个老读者找到我,提到一个非常深刻的问题:

  “高房价会透支一个城市的未来吗?”

  没来得及回答,他就紧接着陈述了他的想法:

  “我觉得应该看因果,高房价是果而不是因。因为这个城市的法治好,环境好、医疗好、教育好、收入高,才会有人源源不断的愿意过来,水涨船高推高房价与土让金。”

  “而土让金反过来回馈到整个城市,使得它的硬件设施进一步的提升。大逻辑应该是这样的。所以从纯粹市场的角度来讲,价格多少都是合理的。”

  “那么在这里面有个问题,「限量供地」,在这个因素影响之下,应该怎么去分析。多少合理,多少不合理,到底有没有透支城市的未来?”

  这个话题是非常有代表性的,搞清真相还需要去深入到房价的本质去剖析,这对分析走势至关重要。下面就帮大家做逻辑推演。

  1

  城市门槛

  首先这位读者的逻辑有一定的道理。房地产业来钱快、覆盖广,是拉动城市经济的代表型产业,可以有效促进城市发展“正循环”。

  中国绝大多数城市都最很直接的例子,最典型是深圳,如果没有早期房地产的资本积累,不会有现在的成绩。

  其次,高房价不是“因”,是资源稀缺造成的市场结果,这符合自然竞争法则。举个例子:

  现在北京房价是6万/平米,有人说实在太高了。但换个思维假设,如果北京的房子1万或者2万每平米,会是什么结果?

  按照中国人口体量和北京的产业虹吸力,北京常住人口就不是2000多万,而是4000万甚至更多,要知道一个东京都市圈也就3700万人口。

  如果北京在早期流入4000万人口,那么即使按照今天的交通基建水平和城市管理能力,北京城一定会因为拥挤变成一座很糟糕的城市。管理混乱、垃圾堆积、物价飞升是常态,最典型的例子莫过于贫民窟随处可见的印度首都新德里。

  所以说,房价到底高不高要根据这个城市的自身定位去做对比。

  下面敲黑板了,如果上面所述这一切成立,都要基于“纯粹市场”。而我们自始至终都是“政策性市场”。

  在政策性主导的市场中,纯粹是需要条件的。所以你问我,如何供地是最合理的。理想情况下是满足刚需购房需求,利用平衡杠杆,达到房价温和上涨是最合理的。

  但现实是,供地规律完全依靠于地方想法,不想让房价涨的地方,会大规模供地,典型如重庆、长沙这样的城市。想让房价涨的则是主张压缩供地量,抬升地价。

  2

  果变成因

  我们会发现,这些年各个城市的房价走势有一个规律。

  那就是能级越高的城市,房价和资源的关联性越高,房地产市场越纯粹。

  而能级较低的三四线城市,他们把房价变成了因,而非果。

  例如我去年重点提到的一个被房价透支的山东三四线城市,日照。

  这就是一个通过控地炒作房价的典型案例。人为拉升地价以及缩减供应造成短期供需失衡,以至于300多万人口、GDP不到2000亿的三四线城市,热点区域的房价飙到热门二线的地位。

  据最近的数据显示,日照二手房均价在每平米一万多元,最贵学区房已经涨到了23485元/平米。

  事实证明,2020年的日照终于“绷不住”了,二手房成交可怜,有价无市,部分炒房客已经开始出现抛盘现象。

  新房市场,打折促销成为常态,多个项目的二期价格低于一期,甚至有的降至4位数的。土拍市场也被殃及,据线报,日照9月零土拍,10月三块地勉强底价成交。

  接下来,这样的趋势会愈来愈重。

  3

  透支未来

  

  我们在讲高房价透支城市的未来,其实最主要的是对当地居民劳动力的透支。

  经历过上一轮房价大潮,不单是日照,大部分城市基本都把居民这么多年积累的底子都交出去了,而且还背上了高杠杆。

  居民因为房贷不再敢消费,变得畏首畏尾,担惊受怕,从长远发展来看,确实是有些伤及根本。

  而接下来,各个城市将会面临一个剧烈的分化:

  不以房地产经济为主的城市,也就是经济较强的城市可以通过控地艺术,把房价维持在一个水平线上,直到提高居民收入消化杠杆。

  但以房地产为主的弱能量的城市,就很艰难了。市场大行情不好,只能通过多卖地去弥补GDP,这么下来,库存增大就会加速房价下跌。

  毕竟透支了的居民财富,不是一朝一夕可以补回来的。

  所以大家要做到心中有数,站在第三方角度,评估你所在的城市“房价是因还是果”,如果是人为造成的因,千万不要投资,否则必然会被套牢。

  4

  高房价与城市

  看到这里,大家应该明白了,中国大多数城市把高房价变成了“因”,透支了居民劳动力,也有少部分城市在通过自己的努力,让高房价变成“果”,让居民共享财富增值。

  这样的情况会持续普遍存在下去。

  但我还要提一下第三种情况,“高房价既非因也非果”,最典型的例子就是长沙。

  前几天,就有几个长沙的炒房客在群里跟我抬杠,说长沙有人口,有产业,又是中原大省会城市,房价这么低,标准的价值洼地。凭什么说长沙房价未来开不出「高房价之果」?

  我在上面讲过,中国房地产市场并非纯粹市场,在所有市场化因素之前,都有一个前提“政策”。

  而政策就是当地“”。

  可以说,长沙是中国继重庆之后,对房价控制最好的一个城市。当地能抵得住土地诱惑,深谙调控玄学,借用四大限法以及超大规模住房供应,硬是把房价淹没在尘土里。

  同样它也是中国为数不多,不靠房地产发家的城市。打破人们认为“没有房地产,就无法推动城市发展”的固有思维。

  这几年,长沙因房价调控成果,被推上神位。中央甚至拿它作为全国的标榜,楷模,请其他城市去学习,其中不乏有成都、杭州、甚至深圳这样的重量级选手。

  这就像在一个班级里,长沙被班主任评为三好学生,房价调控课代表,甚至班长,要求所有学生都要学习他的优点。

  那么这个尖子生,就不可能去随意放纵,因为所有学生、媒体都在盯着他,他可能这辈子都要朝着这条路继续前进。所以长沙房价会始终被压制在整体涨幅水平线之下。

  总结一句话就是,长沙有房地产价值,但无法兑现。这样的城市其实还有,例如未来的雄安和当下规划的海南部分城市.

  总之,高房价透不透支未来,我们要分城市而言,也要站在上帝视角多去思考一层,去找到一个城市关于房价的根本。

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